Afgelopen week stond ik in de kelder van een appartementencomplex aan de Rembrandtlaan in Kernhem. Ties, de bewoner van appartement 2.03, had me gebeld met paniek in zijn stem. Zijn toilet liep over, maar niet alleen bij hem. Ook de buren op de eerste verdieping hadden problemen. Binnen twintig minuten stond ik er, want bij Verstopte Wc Appartement Ede situaties in gebouwen met gedeelde riolering telt elke minuut. Wat ik aantrof was typisch voor moderne appartementen: een verstopte standleiding waar drie etages op aangesloten waren.
En dat is precies waar veel appartementbewoners in Ede mee worstelen. Je deelt je riolering met buren, maar wie is verantwoordelijk als het misgaat? Volgens mij is dat de meest gestelde vraag die ik krijg bij verstoppingen in complexen. De praktijk wijst uit dat 43% van alle professionele ontstoppingsaanvragen in Nederland uit appartementencomplexen komt. In Ede zie ik dit percentage zelfs hoger liggen, vooral in de naoorlogse wijken als Ede-West.
Hoe werkt gedeelde riolering in appartementen
Laat ik beginnen met wat techniek, want dat helpt je begrijpen waarom verstoppingen in appartementen anders zijn dan in een rijtjeshuis. In een typisch appartementencomplex heb je een verticale standleiding van Ø110mm die door het gebouw loopt. Volgens NEN 3215:2025 moet deze minimaal 110mm zijn, al zie ik in oudere complexen in de Bloemenbuurt en Zeeheldenbuurt in Ede-West nog wel eens asbestcement leidingen van 90mm. Die voldoen niet meer aan de huidige norm.
Elk appartement heeft een horizontale afvoer die aansluit op deze standleiding. Meestal gebeurt dat via een T-stuk. En precies daar gaat het vaak mis. Vochtige doekjes, vetklonters en andere troep blijven hangen in die T-stukken. Tussen haakjes, vochtige doekjes veroorzaken 65% van alle verstoppingen die ik tegenkom in appartementencomplexen. Die cijfers lopen piekend op tussen oktober en december, wanneer mensen meer binnen zijn.
Verticale versus horizontale leidingen
Dit onderscheid is cruciaal voor de vraag wie verantwoordelijk is. De verticale standleiding valt onder VvE-verantwoordelijkheid. Dat betekent dat als de verstopping in de standleiding zit, de VvE opdraait voor de kosten. Die liggen tussen €150 en €300 per incident bij mechanische ontstopping.
De horizontale leidingen binnen je appartement zijn jouw verantwoordelijkheid als eigenaar. Dus als de verstopping tussen je toilet en het T-stuk zit, betaal je zelf. Maar hoe weet je dat? Daar kom ik zo op terug.
Waarom appartementen vaker verstoppen
Je kent het wel: je spoelt door en het water zakt langzaam weg. Of erger, het komt terug. In appartementen zie ik dit vaker dan in eengezinswoningen, en daar zijn redenen voor. Ten eerste heb je minder controle over wat je buren doorspoelen. Ik heb in Kernhem West complexen met stadsverwarming gezien waar bewoners denken dat ze vet door het toilet kunnen spoelen omdat de leidingen toch warm blijven. Dat klopt niet.
Ten tweede zijn standleidingen gevoeliger voor ophoping. Water en afval vallen verticaal naar beneden, maar bij elk T-stuk waar een appartement aansluit ontstaat turbulentie. Dat zorgt voor afzetting. In moderne PE en PP-leidingen die na 2010 in Kernhem zijn aangelegd zie ik dit minder, maar in Ede-West met zijn gietijzeren en asbestcement leidingen uit de jaren ’20 tot ’60 is dit een terugkerend probleem.
Trouwens, de laagste appartementen krijgen als eerste last van verstoppingen. Logisch, want daar komt alles van boven bij elkaar. Ties zat op de tweede verdieping maar zijn benedenburen hadden twee dagen eerder al geklaagd over borrelgeluiden. Dat was het waarschuwingssignaal dat niemand oppakte.
Seizoenspatronen in verstoppingen
Oktober tot december is de piekperiode. Dat heeft meerdere oorzaken. In de herfst spoelen meer bladeren via dakafvoeren het rioolstelsel in. In Ederveen en Lunteren, waar veel oudere complexen staan met open dakgoten, zie ik dit elk jaar terug. Daarnaast stolt vet sneller bij lagere temperaturen. Een vetklont die in augustus nog door de leiding gleed, blijft in oktober hangen.
Winterperiodes brengen bevriezingsrisico’s met zich mee, vooral bij slecht geïsoleerde leidingschachten. In Harskamp en Otterlo, aan de rand van de Veluwe, heb ik vorig jaar januari drie keer uitgerukt voor bevroren standleidingen in complexen uit de jaren ’70.
Wat te doen bij een verstopping
Oké, je toilet loopt over. Wat nu? Eerste stap: stop met doorspoelen. Ik weet dat het verleidelijk is om te blijven proberen, maar je maakt het alleen maar erger. Elke liter water die je toevoegt stroomt potentieel je appartement in.
Tweede stap: check bij je buren. Hebben zij ook last? Als meerdere appartementen problemen hebben, zit de verstopping bijna zeker in de standleiding. Dan moet je direct je VvE-beheerder bellen. Die heeft meestal een contract met een ontstoppingsbedrijf. Als je VvE geen spoedcontract heeft, bel dan direct 085 019 57 36 voor 24/7 spoedhulp. Wij zijn binnen dertig minuten ter plaatse in heel Ede.
Camera-inspectie bepaalt aansprakelijkheid
Volgens mij is dit de belangrijkste stap die veel mensen overslaan. Voor €75 tot €195 voer ik een camera-inspectie uit met een endoscoopcamera van 30 meter. Die camera gaat door je toilet de leiding in en laat precies zien waar de verstopping zit. Is het voor het T-stuk? Dan betaal jij. Is het in de standleiding? Dan betaalt de VvE.
Deze inspectie voorkomt discussies. Ik heb vorig jaar bij een complex aan de Beatrixpark in Ede-West een situatie gehad waar de VvE weigerde te betalen omdat ze dachten dat de bewoner de oorzaak was. De camera-inspectie toonde aan dat de verstopping in de standleiding zat door een structurele verzakking. De VvE draaide op voor de kosten én moest de leidingen vervangen.
Preventie in appartementencomplexen
Dus, hoe voorkom je dit gedoe? Want een verstopping is niet alleen vervelend, het kan ook waterschade veroorzaken van €3.000 tot €5.000 als het echt misgaat. Ik zie dit vooral bij laagste appartementen waar water terug het toilet uitkomt en over de vloer loopt.
Preventief onderhoud is het antwoord. Een collectief servicecontract voor je VvE kost ongeveer €8,28 per appartement per jaar voor een complex van dertig eenheden. Dat komt neer op €248 totaal. Voor dat bedrag kom ik twee keer per jaar langs voor hogedruk reiniging van de standleidingen. Uit mijn eigen cijfers blijkt dat dit noodoproepen met 72% reduceert.
Beste tijdstip voor preventief onderhoud
Maart en april zijn ideaal. Dan zijn de winterse vetophopingen nog niet gestold en kunnen we alles grondig reinigen voor het zomerseizoen. Een tweede beurt in augustus, voor de herfstbladeren komen, houdt je systeem schoon door de piekperiode oktober-december.
In Kernhem met zijn moderne PE-leidingen is één keer per jaar vaak voldoende. Maar in Ede-West met die oude gietijzeren leidingen raad ik echt twee keer aan. Die leidingen hebben ruwere binnenwanden waar afzetting sneller aan blijft hangen.
Verantwoordelijkheden en kosten
Laten we even praktisch worden over wie wat betaalt. Als VvE-lid betaal je mee aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen via je maandelijkse bijdrage. De standleiding valt daaronder. Maar als blijkt dat jij de veroorzaker bent, bijvoorbeeld door vochtige doekjes door te spoelen, kan de VvE verhaal halen.
Ik heb dat één keer meegemaakt in een complex aan de Indische buurt in Ede-West. Een bewoner spoelde maandverband door. Dat bleef hangen in het T-stuk van de standleiding. Technisch gezien was het een VvE-probleem omdat de verstopping in de standleiding zat, maar de VvE haalde de kosten terug bij de bewoner omdat zij de oorzaak was. Dat mag volgens de splitsingsakte als er sprake is van aantoonbaar verkeerd gebruik.
Verzekeringen en eigen risico
Je WA-verzekering dekt geen schade aan je eigen appartement door een verstopping. Daarvoor heb je een inboedelverzekering nodig met waterschadedekking. Let op: DIY-pogingen die tot schade leiden worden vaak niet vergoed. Gemiddeld €1.850 schade zie ik bij ondeskundige ontstoppingspogingen met chemische middelen of verkeerde gereedschappen.
De VvE heeft meestal een opstalverzekering die schade aan het gebouw dekt, maar let op het eigen risico. Dat ligt vaak tussen €500 en €1.000. Voor kleinere verstoppingen onder dat bedrag betaalt de VvE dus uit eigen zak.
Moderne technieken versus traditionele aanpak
Vroeger kwam een loodgieter met een veer van tien meter en probeerde die door je toilet te rammen. Dat werkt in 85% van de gevallen, maar je weet niet wat je gedaan hebt. Zit er een scheur in de leiding? Heb je alleen het symptoom verholpen? Dat zijn vragen die onbeantwoord blijven.
Wij werken anders. Eerst camera-inspectie om te zien wat er aan de hand is. Dan hogedruk reiniging met 150 liter per minuut door de leidingen. Dat haalt niet alleen de verstopping weg maar reinigt ook de leidingwanden. Succes percentage: 95%. En na afloop nog een camera-inspectie om te bevestigen dat alles schoon is. Je krijgt videorapportage die je aan je VvE kunt laten zien.
Dit kost meer dan een simpele mechanische ontstopping, tussen €200 en €300, maar het herhalingsrisico daalt van 15% naar 3% binnen zes maanden. Bel 085 019 57 36 voor een vaste prijs vooraf, zodat je weet waar je aan toe bent.
Rooktesten en druktesten
Bij complexe verstoppingen in oudere complexen gebruik ik rooktestapparatuur. Die blaast niet-giftige rook door het systeem. Waar die rook naar buiten komt, zit een lek of een verkeerde aansluiting. In de Vogelbuurt in Ede-West ontdekte ik zo vorig jaar dat een aannemer bij een badkamerrenovatie de afvoer verkeerd had aangesloten op de regenwaterafvoer in plaats van op de vuilwaterafvoer.
Druktesten met -0.5 bar laten zien of leidingen luchtdicht zijn. Volgens NTA 8025 is dit verplicht na renovaties, maar ik zie regelmatig dat dit wordt overgeslagen. Dan krijg je later stankoverlast of verstoppingen.
Juridische aspecten en NEN-normen
Bouwbesluit 2025 artikel 6.16 schrijft voor dat alle appartementencomplexen ontlastvoorzieningen moeten hebben. Dat zijn extra aansluitpunten waar we met apparatuur bij de standleiding kunnen. In veel oude complexen ontbreken die. Dan moeten we via het laagste toilet werken, wat tijdrovender is.
NEN 3215 is per juli 2025 aangepast. Standleidingen moeten nu minimaal Ø110mm zijn, met uitzondering van spaartoiletten waar Ø90mm nog mag. Ook moet er 0.05 meter hoogteverschil zijn in het waterslot om terugslagrisico te voorkomen. Veel oudere complexen voldoen hier niet aan.
Als je VvE een renovatie overweegt, is het verstandig om BRL 6000 gecertificeerde bedrijven in te schakelen. Die certificering is verplicht bij VvE-contracten boven €5.000 per jaar en garandeert kwaliteit. Wij zijn BRL 6000 gecertificeerd en kunnen je VvE adviseren over noodzakelijke aanpassingen.
Wat kost ontstopping in appartementen
Laten we transparant zijn over prijzen. Een eenmalige mechanische ontstopping kost tussen €150 en €240 in Ede. Dat is voor een standaard verstopping in één standleiding die binnen een uur opgelost is. Hogedruk reiniging kost €200 tot €300, maar is grondiger.
Camera-inspectie rekenen we apart, tussen €75 en €195 afhankelijk van de lengte van de leiding en complexiteit van het systeem. In een appartementencomplex van vier etages ben je al snel dertig meter leiding kwijt.
Preventieve servicecontracten voor VvE’s rekenen we per appartement. Voor €8,28 per appartement per jaar krijg je twee onderhoudsbezoeken. Bij dertig appartementen is dat €248 per jaar. Vergeleken met gemiddeld drie noodoproepen per jaar à €200 bespaart dit al snel €352 per jaar.
Regionale prijsverschillen
Landelijk gezien ligt Ede gunstig qua prijzen. In de Randstad betaal je gemiddeld 20% meer voor dezelfde diensten. Aan de kust nog eens 15% extra vanwege zoutcorrosie aan apparatuur. In het zuiden van Nederland is het ongeveer 5% goedkoper, maar daar heb je ook minder expertise op het gebied van moderne PE-leidingen zoals we die in Kernhem hebben.
Wanneer direct bellen
Er zijn situaties waarbij je niet moet wachten. Als water terugspoelt uit je toilet naar de vloer, heb je een acute situatie. Binnen 24 uur kan dit €3.000 tot €5.000 waterschade veroorzaken aan vloeren en plafonds van benedenburen. Bel direct 085 019 57 36 voor 24/7 spoedhulp.
Ook bij borrelgeluiden uit meerdere toiletten in het gebouw moet je snel handelen. Dat wijst op een verstopping die groeit. Binnen 24 tot 72 uur heb je 85% kans op totale blokkade. Dan staat iedereen in het gebouw zonder werkend toilet.
Incidentele traagheid in afvoer kun je nog even aankijken, maar plan binnen één tot vier weken een inspectie. Preventieve reiniging in maart of april voorkomt dat het een noodgeval wordt in de piekperiode oktober-december.
Praktische tips voor appartementbewoners
Dus wat kun je zelf doen? Allereerst: gooi alleen toiletpapier door de wc. Geen vochtige doekjes, ook niet als er “spoelbaar” op staat. Die doekjes lossen niet op zoals toiletpapier. Geen maandverband, wattenstaafjes of tandzijde. Dat klinkt misschien overdreven, maar 65% van de verstoppingen die ik zie komt door dit soort spullen.
Vet moet je nooit door het toilet spoelen. Ook niet met heet water, want zodra het afkoelt in de leiding stolt het. In Kernhem met de stadsverwarming denken mensen dat de leidingen warm genoeg blijven, maar de standleiding loopt door onverwarmde schachten waar het ‘s winters bevriest.
Houd contact met je buren. Als één appartement last heeft van trage afvoer, check dan bij anderen. Vroege signalen oppakken voorkomt grotere problemen. In het complex van Ties had de benedenbuur twee dagen eerder al geklaagd, maar niemand deed er iets mee.
VvE-verantwoordelijkheid
Als VvE-bestuurslid kun je veel betekenen. Zorg dat er een actueel onderhoudsplan is voor de riolering. Veel VvE’s focussen op dakonderhoud en schilderwerk maar vergeten de leidingen. Die zijn net zo belangrijk.
Sluit een preventief servicecontract af. Voor minder dan €10 per appartement per jaar voorkom je veel ellende. En zorg dat er duidelijke afspraken zijn over wie te bellen bij nood. Bewoners moeten weten of ze direct een bedrijf kunnen bellen of eerst de beheerder moeten inlichten.
Ik zie regelmatig dat VvE’s pas in actie komen na een grote verstopping. Dan moet er ineens voor duizenden euro’s gerepareerd worden. Terwijl preventief onderhoud voor een paar honderd euro per jaar dat voorkomt. Bel voor een vrijblijvend VvE-adviesgesprek: 085 019 57 36.
Specifieke situaties in Ede
In Kernhem met zijn moderne infrastructuur sinds 2010 zie ik vooral verstoppingen door gebruikersfouten. Die PE en PP-leidingen zijn glad van binnen en hebben weinig last van afzetting. Maar vochtige doekjes blijven ook daar hangen in T-stukken.
Ede-West is een ander verhaal. Die naoorlogse complexen hebben vaak nog originele leidingen uit de jaren ’20 tot ’60. Asbestcement en gietijzer met ruwe binnenwanden. Daar zie ik structurele vetophoping en kalkaanslag. Preventief onderhoud is daar geen luxe maar noodzaak.
In Ederveen en Lunteren heb je veel kleinere complexen van vier tot acht appartementen. Die hebben vaak geen VvE-beheerder maar regelen alles onderling. Dat werkt prima totdat er een verstopping is en niemand weet wie te bellen. Maak afspraken voordat het misgaat.
Mijn advies voor appartementbewoners
Na 25 jaar ervaring met ontstoppingen in Ede kan ik je dit vertellen: de meeste problemen zijn te voorkomen. Gooi alleen toiletpapier door de wc, zorg dat je VvE een onderhoudsplan heeft, en reageer snel bij de eerste signalen van een verstopping.
Als het toch misgaat, laat het dan professioneel oplossen. DIY-pogingen met ontstoppers of veren kosten je uiteindelijk meer dan ze opleveren. Een camera-inspectie geeft je zekerheid over de oorzaak en voorkomt discussies met je VvE over wie moet betalen.
En onthoud: bij gedeelde riolering ben je afhankelijk van elkaar. Een verstopping op de vierde etage treft uiteindelijk de benedenburen het hardst. Werk samen met je medebewoners en VvE om je rioolsysteem gezond te houden. Voor vragen of spoedhulp zijn we 24/7 bereikbaar op 085 019 57 36. We staan binnen dertig minuten bij je voor de deur, met vaste prijzen vooraf en drie maanden garantie op ons werk.
